在供应吃紧的情况下，本地办公楼租金在第二季上涨11％，尤其是位于核心商业区的优质办公楼，促使一些公司把工业厂房改为办公室，刺激工业厂房租金价格在今年第二季上扬7.7％，取得17年来的最大季对季增长。
市区重建局昨天公布的第二季房地产数据显示，整体工业厂房租金价格在第二季飙升了7.7％，比第一季的4.5％升幅来得高约70％。这个涨幅是自1990年第三季以来的最高水平，当年工业厂房的租金涨幅为8.2％。
价格方面，整体工业厂房价格在第二季起了8.2％，是2000年第二季以来的最大季度增长。被租用的工业厂房面积也在第二季增加了25万2000平方公尺，较第一季的12万9000平方公尺多出将近一倍。
至于办公楼，整体办公楼租金在第二季上涨了11％，价格方面则取得8.9％的增长，是7年来最高，而空置率则从第一季的9.1％，下跌至8％，是1996年第三季以来的最低水平。
卓登国际（Chesterton International）研究部主管陈瑞谨说：“办公楼租金和价格高涨的溢出效益(spillover effect)，使沉寂多年的工业厂房市场终于苏醒了。由于新一代工业厂房的素质和设计提高了，因此许多公司，尤其是中小型企业被‘挤’出市区后，把外围的工业厂房充当办公室。”
莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣则指出，多用户（multi-user）工厂楼面比如高科技工业厂房和商业区从办公楼短缺的情况获益最大，商业区的新厂房需求在第二季暴涨七倍，达74万平方英尺。
他说：“目前的整体工业厂房价格比1996年的高峰水平来得低39％，在经济势头保持强劲和制造业持续增长的带动下，工业厂房的需求预料将继续增加，使平均租金和价格在今年里上扬20％至30％。”
考虑到平均租金和价格涨幅可观，而裕廊集团（JTC）可能脱售旗下的多层工厂，将它们纳入其新的工业房地产信托（REITs）中，高力国际（Colliers）研究与咨询部主管郑惠匀说，工业厂房作为投资资产的吸引力增加了，接下来预料将有更多中小型企业买下工业厂房作为办公室，以免日后受到租金持续暴涨的冲击。
不单是工业厂房成为抢手的投资资产，郑惠匀也表示，办公楼租金猛涨使它成为机构投资者和海内外基金争相收购的对象。她预计办公楼租金将在今年下半年持续上涨至少15％。
麦俊荣也认为，由于办公楼供应短缺的情况要到2009年才得以舒缓，全岛办公楼租金预计在接下来6个月内上涨15％至25％。
办公楼分两个类型
为了增加市场透明度，市建局首次公布办公楼租金的中位数（median），并把本地办公楼分成类型一（位于中央商业区或乌节路的22栋新建或翻新后、租金高和大型租用面积的优质办公楼）和类型二（超过2000栋不包括在类型一的办公楼或多用途商用建筑）。
数据显示，类型一办公楼供应短缺的情况较为紧张。类型一的第二季月租中位数从第一季的每平方英尺8.48元，上升到9.50元，涨幅为12％，而类型二则为4.48元，也比上一季的4.23元高，涨幅为6％。
如果包括在一年内生效的租约，类型一办公楼的月租中位数在第二季飙升了22％，达每平方英尺10.33元，类型二则达到4.90元，涨幅为16％。
空置率方面，类型一办公楼的未出租单位比例从第一季的6.9％，下降到5％，类型二则从9.6％，减少到8.7％。
今明两年供应继续吃紧
尽管市建局指出，从今年下半年至2010年将有64万1000平方公尺的可租用楼面推出市场，但分析师表示，今明两年的办公楼供应短缺情况将持续恶化，市建局指出的新供应当中只有约25％会在这段时间内推出市场，不足以满足市场需求。
据高力国际的研究显示，包括被拨出作为办公楼用途的国有房地产和短期办公室在内，今年下半年至2009年之间仅有25万1000平方公尺的办公楼陆续登场。
郑惠匀说：“这相等于年平均约10万平方公尺的办公楼供应，只足以满足去年净需求的约43％。” |
