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2007年3月，两幢欧式建筑“空降”在人流熙熙攘攘的莲花路漕宝路路口。人们依稀记得，半年前这里还是一个破旧的印刷厂。
联发印刷厂靠近漕河泾开发区、上海南站，人流、车流量都非常大。2006年6月，来自温州瑞安的刘国亮将工厂长期租下，经过改建、包装，部分留作自营宾馆外，其余面积则转租他人。
该项目共投入资金1100多万元，全部运用股权集资方式筹得，预计三年便可收回投资；刘国亮本人更是几乎以零投资得到了该项目30％的股份。
低价租定厂房
2006年4月，刘国亮路经此地，看见了厂房招租的横幅。据了解，该厂有两幢楼，一幢为三层的工厂办公室，每层1000平方米，现有几家小公司租用办公；另一幢为上下两层的工厂车间，层高约6米，每层2000平方米，车间内堆置着一些废弃的机器。
厂方开价租金是0.6元/平方米/天，租期为10年。
刘国亮一直在寻找适合开宾馆的场所，对该厂的地段和建筑十分满意。他的要求是：交通便利，建筑面积在5000～10000平方米，便于改造的框架结构；租金低廉，租期不低于10年。所有这些条件，联发厂全都符合。
经过一番讨价还价，双方于2006年6月初签订了租赁合同，注明：两幢厂房租金0.4元/平方米/天，租期10年；五年后租金调升8%；付款方式为付六押一。刘国亮在合同签订后三天内，将首期租金近70万元划账给了厂方。
改建工程增加六千平方米
拿到厂房后，刘国亮随即去规划、房地、消防等多个部门跑审批手续，将工业厂房转为商业使用。在物业使用性质转变审批通过后，7月下旬改建工程正式开工。
主要工作是外墙包装和内部结构改造。刘国亮按照近年风行的“法式白”风格将两幢厂房的外墙重新粉刷，底部贴上大理石，装饰石雕花纹；在内部把6米层高的车间一分为二，两层楼变成了四层楼，楼顶又加高了一层，这样原车间的实用面积从原本4000平方米扩大到10000平方米。
在此基础上，除一楼按酒店进行框架设计外，二至五楼全部按三星级宾馆标准进行装修，并配备中央空调、三菱电梯等。另一幢的三层办公楼则只做简单的框架改动和翻新。
2007年2月底，改建工程结束；2007年4月宾馆开业，至今入住率在50%左右。由于宾馆带动了人气，到了6月份一楼酒店和另一幢三层办公楼便以1.5元/平方米/天的高价转手租了出去。刘国亮的“二房东”事业初获成功。
项目资金来自民间集资
刘国亮的精明之处不仅在于将老的旧厂房加入商业地产新概念，更在于他利用了“私募基金”——民间集资，以几乎为零的资金投入获得了该项目30％的股份。
在与厂方商谈之初，刘国亮手头只有20万元。20万元怎样撬动上千万的生意？事实上，在温州为中心的江浙地区，长期活跃着一种民间私募基金。只要有人找到好项目，短时间内他就能通过社交圈筹集到数量可观的资金。
在与厂方签订租赁合同的当天，刘国亮联系了四个朋友，向他们介绍自己手里的项目。他给大家算了一笔账：将两幢厂房进行改造，部分作为宾馆自营，其他面积则转租他人，用租金差额贴补自营宾馆的租金，宾馆的盈利在收回装修费用后用于分红。他估算，改造装修的费用预算在1200～1500元/平方米，全部启动资金约1200万元。
不过，刘国亮提出两个条件：第一，项目前期各项费用由所有投资人按比例分摊；第二，投资人每投资100万元，必须无息借贷40万元资金给刘本人。
对第一个条件大家都没有异议。但第二个比较苛刻，这意味着投资者投入140万元，才占到100万元的股份；而且在温州当地，民间拆借月利率大约在2％，也就是说投入40万元无息贷款，一年时间就将损失近10万元的拆借利息。
权衡之后，四位投资者接受了刘国亮的条件，第二天就各自筹集了200万～300万元不等的资金。其中有的是自有资金，有的则是投资者到亲戚朋友处游说，让他们作为自己属下的小股东而拿出的10万～20万元集资款。1100多万元中有800万属于投资者，其余300多万元则免息借给刘国亮，这笔钱让他成为这个项目的大股东。
预计收益率高达50％
在物业使用性质转变审批通过后，刘国亮注册公司，法人为刘国亮，四位股东姓名写入营业执照，按投资额规定所占股份。由此该项目进入公司化运作。四位股东不参与公司操作，项目由刘国亮负责，他每月领取工资5000元。
截至目前，项目一直在按计划运作着。7000平方米的厂房经过改造变为13000平方米；其中5000平方转租，每年租金收入270万元，除去每年交厂方租金100.8万元，每年净赚租金差额接近170万元；宾馆共有房间156个，平均房价为200元/天，按50％的入住率计算，一年营业额将达570万元，考虑到水电、员工工资、损耗等成本（估算100万元/年），这样宾馆赢利加上租金差额，该项目一年能为刘国亮和几位股东赚到600多万元的毛利。
除去前期运作的时间，投入近1200万元启动资金将在第三年内全部收回；第四年开始便可按比例进行分红，届时投资收益率将高达50％——如果租金收入没有明显提升的话。
这个项目能够“点石成金”，在于操作者将商业地产的新概念注入旧厂房，民间资金结合了房产和实业的有效资源。
在刘国亮的改造项目中出现的股权集资，是当前民间资金聚集的常见形式之一。在族亲、朋友、乡邻关系编织而成的网络中，民间资金隐蔽而广泛地存在于房地产市场并积极运作。前两年，风云一时的“温州炒房团”就是以民间集资的方式进行运作。
此类集资主要在相对熟悉、稳定的圈子里进行，依靠人脉关系，建立在互信的基础之上。
江浙地区关系网内的紧密协作与良好的商业信用促成了民间集资的产生和发展。统计数据显示，浙江和上海是合同履约率最高的两个地区，从侧面显示了浙江和上海两地的商业信用度较高。另有统计表明，温州地区发达的地下钱庄和民间拆借，两者的坏账率远低于国有银行。
近两年来，民间集资遭遇质疑和威胁。在2004、2005年，集资多采用承诺保底的运作方式，当时温州地区甚至出现“一比一”的集资形式，即项目操作者承诺投资者在一年至一年半时间内收回投资，并给予投资者同等金额的红利。接踵而至的房地产调控让众多投资者血本无归，“承诺保底”至今令许多温州人“谈虎色变”。
刘国亮这个项目运用的集资形式现在比较流行：股权集资，也就是利润分成制，操作者找到项目，召集投资者自行考察、自主决定、共担盈亏。
在貌似平和的集资项目表面下，有时仍有暗流涌动。
最近，一位名叫翁庆的小股东常常上门要求刘国亮公布账务明细，并要求将他的名字以股东身份加入公司营业执照。
原来，去年翁庆的朋友在刘国亮处定下200万份额后，回头向他游说，当天翁庆就把50万元现金交给了朋友。当时写了张收条，只注明资金数额，但对用途、分红等一概没有提及。翁庆到最近经人提醒才意识到自己的投资权益没有保障。
实际上，对处于股权集资链末端的小股东、小小股东而言，寻找有效的信托机制是当务之急。
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